Рынок коммерческой недвижимости на перепутье

Со следующего года торговля, офисы и склады будут развиваться неравномерно

Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга по-прежнему демонстрирует высокие темпы роста. Однако в последнее время сегменты рынка развиваются неравномерно: если офисная недвижимость по-прежнему находится на пике, то количество торговых объектов приближается к порогу насыщения. Что касается складских помещений, то мнения аналитиков относительно перспектив роста в этом сегменте расходятся.

Несмотря на увеличение количества заявленных и строящихся объектов, в сегменте офисной недвижимости Петербурга спрос пока превышает предложение. Пять лет назад объем офисных площадей классов А, В составлял 100–200 тыс. кв. м. К концу 2007 года он увеличится до 700–800 тыс. кв. м, а в следующем году показатели достигнут 1 млн кв. м офисных помещений. По мнению директора департамента инвестиционного консалтинга компании Colliers International Николая Казанского, насыщение рынка возможно не раньше чем лет через пять, когда будут реализованы все заявленные крупные проекты. Однако рост будет сохранятся за счет редевелопмента старых проектов. «Уже сейчас потребности арендаторов меняются. Если несколько лет назад они довольствовались офисными помещениями в несколько тысяч квадратных метров, то сейчас их запросы на помещения — свыше 5 тыс. кв. м, а у некоторых вообще более 10 тыс. кв. м», — заявил господин Казанский.

Управляющий УК «Теорема» Игорь Водопьянов согласен с такой точкой зрения. Он считает, что рынок офисной недвижимости будет активно развиваться еще в течение минимум пяти лет. Для бизнес-центров все зависит от того, насколько конкретный объект отвечает требованиям арендаторов. «Правильный бизнес-центр всегда будет востребован», — считает господин Водопьянов. Так, по его мнению, одним из основных недостатков размещения бизнес-центров в центре города являются проблемы с парковкой. В качестве перспективных районов господин Водопьянов называет Свердловскую набережную, где УК «Теорема» сейчас реализует проект по преобразованию промышленной территории под коммерческую недвижимость (на территории бывшего ФГУП «Завод „Россия“» «Теорема» намерена возвести около 500 тыс. кв. м торговых и офисных зданий), а вот перспективность района Обводного канала, которую отмечают эксперты, он оценивает не так однозначно.

Тенденция роста арендных ставок сохранится. Так, нынешний рост по сравнению с прошлогодними показателями составил 5–10%, а по некоторым объектам — более 20%. Сейчас в Петербурге стоимость офисных помещений класса А достигает $800 за квадратный метр, класса В — $400–500.

Быстрыми темпами в Петербурге развивается и сегмент торговой недвижимости. Однако аналитики уже в ближайшие годы прогнозируют возможное насыщение рынка. По оценкам Николая Казанского, в 2006 году было введено свыше 1 млн кв. м торговых площадей, в 2007 году прирост составит лишь 700–800 тыс. кв. м. В стадии строительства находится более 1 млн кв. м, и еще свыше 60 проектов общей площадью более 3 млн кв. м заявлено. Рост доходов населения и привлекательность региона сказались на обеспеченности торговыми площадями, которая составляет 300 кв. м на 1 тыс. жителей. Эта цифра в полтора раза выше столичных показателей, однако пока отстает от европейских.

Генеральный директор «Ай-Би групп» Юрий Борисов не согласен с тем мнением, что рынок торговой недвижимости близок к насыщению. «Прошлый, 2006 год внес коррективы в прогнозы аналитиков, сразу несколько факторов тормозят приближение точки насыщения. Торговля сегодня переживает беспрецедентный рост. По самым скромным подсчетам, рост оборотов розничной торговли составляет около 25 процентов в год, в то время как в Европе этот показатель составляет в среднем 3 процента», — заявил он.

Даже возможное насыщение рынка торговыми площадями не поставит крест на деятельности девелоперов. По мнению Николая Казанского, сейчас в Петербурге наблюдается бум складских объектов. Объем складских помещений высокого уровня — классов А и В — не превышает 200 тыс. кв. м. Однако сейчас строится и заявлено несколько проектов общей площадью более 2 млн кв. м. «Петербург — четвертый по величине город в Европе, на рынок которого выходят многие международные компании. Всем им требуются складские помещения высокого уровня, поэтому волна строительства складов еще продлится», — считает он. Однако некоторые эксперты придерживаются противоположного мнения. Генеральный директор компании «Интертерминал-Предпортовый» Марина Журкевич считает, что дефицита складских помещений высокого уровня в Петербурге нет. Более того, к весне 2008 года, после ввода некоторых крупных проектов, на рынке будет ощущаться переизбыток складов. По ее словам, распространенное мнение о дефиците спровоцировано агентствами недвижимости, которым выгодно выступать посредниками при покупке земли, затем при сдаче помещений в аренду, а потом при продаже реализованных проектов. Даже приход многих международных компаний не повлияет на изменение ситуации. «Товары растаможивают в Москве. В Петербурге же склады используются только для розничной дистрибуции, в основном классов С и D», — считает госпожа Журкевич.