У ходящий год для петербургского рынка коммерческой недвижимости оказался весьма позитивным. Денежный ручеек, текший в город со стороны московских и иностранных инвесторов, в 2005-м превратился в довольно бойкую речушку, которая, конечно, не идет в сравнение с мощными финансовыми потоками столицы, но все же заметно подпитала городскую инвестиционную ниву.
Показательно, что именно в 2005 году сменили хозяев несколько знаменитых петербургских долгостроев, требующих в качестве вложений десятки, а то и сотни миллионов долларов (многострадальная «яма» у Московского вокзала, отель «Северная Корона» на Петроградской стороне, ТРК компании «Знаменская» на пл. Восстания и др.). У новых инвесторов — не петербургская прописка.
Городской фонд имущества провел несколько впечатляющих сделок по продаже госсобственности: ажиотаж вызвали торги за акции крупных гостиниц; британцы купили бизнес-центр «Невский, 25»; на очереди Новая Голландия — грандиозный по питерским меркам объект.
Оживлению рынка коммерческих площадей способствует старт масштабных градообразующих проектов в сфере развития инфраструктуры и комплексного освоения крупных территорий («Балтийская жемчужина» на юго-западе, «Морской фасад» на Васильевском острове, связанный с намывкой земель для нового порта и Сити, продолжающееся строительство НАД и др.).
В Петербург пришли долгожданные международные девелоперы. В 2005 году IKEA приступила к строительству сразу двух ТЦ «Мега», концерн Vinci начал возведение ТРК «Радуга», а компания Promocentro Italia — «Северного молла» на 50 га. Турецкая «Рамэнка» открыла свой первый в городе торговый центр.
Иностранные инвесторы заинтересовались и гостиничными проектами. Норвежский холдинг Wenaas недавно приобрел гостиницу «четыре звезды» Radisson SAS на углу Невского и Владимирского пр. , а также выступил в роли инвестора по строительству отеля на Невском пр. , 91 а. Индонезийская компания Sampoerna намерена инвестировать в отель категории «пять звезд» на пл. Островского.
В городе появились первые девелоперские структуры с западными деньгами, приступившие к формированию инвестиционных портфелей из разнопрофильных проектов (Ruric AB, White Days Development и др.).
Местные девелоперы (например, холдинги «Адамант» и «Талион») начали привлекать инвестиции через облигационные займы и IPO.
Все это свидетельствует о переходе петербургского рынка коммерческой недвижимости на качественно иной уровень: доморощенных инвесторов, реализующих локальные проекты, для того «чтобы безбедно встретить старость», сменяют профессиональные игроки с очень серьезными бюджетами, способные изменить лицо города.
В секторе торговой недвижимости происходит явное укрупнение проектов. Главной премьерой года обещает стать ТРК «Гранд Каньон», расположенный на пр. Энгельса (северная окраина города). Открытие комплекса общей площадью 73 тыс. кв. м намечено на декабрь.
Город все активнее осваивают столичные и иностранные сете-вики. Среди новых имен — московская сеть бытовой техники и электроники «Мир», несколько брендов, представленных финским Stockmann’oM (Bestseller, Seppala и Zara), одежные марки Zolla (Италия), Reserved (Польша) и многие другие.
Петербургские сетевые компании вслед за «Агроторгом» с его «Пятерочками» и «Каруселями» делают ставку на регионы. «Доринда» открыла первый гипермаркет «О’Кей» в Ростове-на-Дону, «Лента» начала строительство в Астрахани и Новосибирске.
На рынке бизнес-центров инвестиционная активность окончательно сместилась в сектор объектов классов А и В. Наиболее значимые проекты — «Т 4», River House, «Золотая Шпалерная», несколько бизнес-центров — «Сенатор», «Константа» и др. Новых зданий категории С в 2005 году практически не появилось. В городе по-прежнему сохраняется дефицит крупных офисных помещений от 1000 кв. м.
Увы, петербургским девелоперам пока так и не удалось решить проблему срыва сроков строительства и несвоевременной сдачи объектов. Многие проекты финишируют с опозданием на полгода и более.
Торгово-развлекательный комплекс «Питер Радуга»
Это первый российский проект международного концерна VINCI в сфере коммерческой недвижимости и один из самых масштабных ТРК, возводимых в Петербурге иностранным девелопером.
В январе 2004 года городская администрация выделила компании Vinci Construction Grands Projets участок площадью 24, 27 гектара в Московском районе, на пр. Космонавтов, рядом со зданием Петербургского спортивно-концертного комплекса.
В марте 2005-го в фундамент «Питер Радуги» был заложен первый камень. По плану ТРК откроется в IV квартале 2006 года.
Vinci Construction Grands Projets выступает в этом проекте в роли девелопера и генерального подрядчика. Стоимость строительства оценивается в 70 млн. евро.
ЕБРР уже одобрил предоставление 10-летнего синдицированного кредита в размере 65 млн. евро. Сам ЕБРР выделит половину этой суммы. Участниками синдиката также выступят Raiffeisen Zentralbank Osterreich AG (Австрия) и ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» (Россия).
Концепция ТК разработана французскими проектировщиками из архитектурного бюро Design Architectural, которое специализируется на торговых объектах. К местным реалиям его адаптировала петербургская компания SCCK. Общая площадь одноэтажного здания составит 85 тыс. кв. м, полезная — 73 тыс. кв. м. Емкость открытого паркинга — 3500 мест.
Главными «якорями» «Радуги» стали международные компании. Так, на 17 тыс. кв. м расположится гипермаркет немецкой сети Real, входящей в группу компаний Metro. 18 тыс. кв. м займет магазин формата DIY («сделай сам») от компании ОВI. Кроме того, в «Питер Радуге» предусмотрен 10-зальный мультиплекс(на 6 тыс. кв. м) киносети Kinostar De Lux. Еще один развлекательный «магнит» — боулинг на 2500 кв. м.
Подписан договор аренды с компанией Stockmann, которая представит в «Радуге» сразу три бренда: первый в Петербурге универмаг Zara (2150 кв. м), а также магазины Bestseller и Seppala (1650 кв. м).
В торговой галерее молла запланированы 127 магазинов. Среди арендаторов — Esprit (625 кв. м), магазин аудио-, видео- и DVD-продукции «Союз» (865 кв. м), I/Etoile (222 кв. м), Sephora (465 кв. м) и др. Зона общепита займет 2800 кв. м.
Эксклюзивный агент по реализации помещений в «Радуге» — международная компания «АСТЕРА Онкор». По данным ее специалистов, к ноябрю 2005 года в аренду было сдано около 75 % площадей. Заявленный диапазон ставок — $450–900 кв. м/год.
Торгово-развлекательный комплекс «Южный Полюс»
«Южный Полюс» — один из первых в Петербурге ТРК районного масштаба, которому удалось собрать сильных операторов и не превратиться в очередную ярмарку. Цель, которую преследуют инициаторы проекта, — изменить стиль жизни окрестных обывателей.
Комплекс строится во Фрунзенском районе, на пересечении пр. Славы и Пражской улицы. Открытие намечено на I квартал 2006 года.
Застройщик — ЗАО «Символ» (компания объединяет несколько физических лиц), генпроектировщик — архитектурное бюро «Студия 17», генподрядчик — ООО «СБС-СервиС». Дизайн интерьеров разработан компанией «Лэнд». В оформлении галерей прослеживается тема странствий: под ногами у посетителей — мозаичные географические карты, над головой — звездное небо, с настенного панно заинтересованно глядят пингвины.
Общая площадь «Южного Полюса» — 35 тыс. кв. м, арендопригодная — 24 600 кв. м. В комплексе три торговых уровня. Открытый паркинг рассчитан на 700 машин.
Основные «якоря» ТРК — супермаркеты «Перекресток» (3535 кв. м), «М. видео» (3560 кв. м), универмаг Intersport (990 кв. м) и др. Развлекательная часть будет представлена боулингом на 30 дорожек от компании «Боулинг-Сити» и игровым центром от компании Star Galaxy. В комплексе также запланированы оздоровительный клуб и несколько детских кружков, школа танцев и пр. Фудкорт будет сочетаться с несколькими концептуальными ресторанами и кофейнями.
Под крышей «Полюса» разместятся примерно 120 магазинов в среднем по 100–350 кв. м. Актуальная заполняемость ТРК — около 90 %. Среди арендаторов — «Бюстье», Motivi, Axara, Camaieu, Мехх (360 кв. м), TJ Collection, Ille de Beaute, Zolla, Reserved (460 кв. м). Две последние марки представлены в Петербурге впервые. Галерея первого этажа респектабельна, на втором уровне собраны более демократичные и молодежные товары.
Диапазон арендных ставок для галерей — $700–1200 кв. м/год. «Перекресток» и «М. видео» приобрели площади в собственность по договорам долевого участия еще в 2004 году.
Разработчик концепции, эксклюзивный агент и управляющий комплекса — компания «АйБи Групп». Бюджет проекта оценивается в $24, 5 млн.
ТРК «Варшавский экспресс»
Холдинг «Адамант» — самый крупный игрок на петербургском рынке торговой недвижимости, владеющий 11 ТРК общей площадью около 350 тыс. кв. м, — реконструирует историческое здание Варшавского вокзала на наб. Обводного канала, 118. Проект претендует на то, чтобы стать первым в Петербурге развлекательным центром городского значения.
Общая площадь трехуровневого ТРК — 34 тыс. кв. м. Рядом со зданием предусмотрен паркинг на 900 машин.
Концепцию комплекса создал итальянский архитектор Джованни Бартоли. Ее развили специалисты архитектурной мастерской Владимира Фрайфельда, постоянного партнера «Адаманта». Генподрядчик — компания «Адамант-Строй», входящая в холдинг. Реконструкция идет под постоянным контролем Комитета по охране памятников. Инвестор не вправе менять внешний облик здания, построенного в середине XIX века.
Сумма инвестиций в проект оценивается в $40 млн. Из них $25 млн. — кредит, предоставленный Сбербанком на 7 лет. Залогом по нему выступает строящийся объект. Ориентировочный срок окупаемости проекта — 7–8 лет.
«Варшавский экспресс» заработает в марте 2006-го. Около 18 тыс. кв. м отведено зоне развлечений. Компания «Каро-фильм» откроет здесь свой премьерный кинотеатр (на 4200 кв. м). В нем будет 9 залов, в том числе два — для viр-публики. Другой столичный оператор — компания Storm International — разместит на 5700 кв. м игровой комплекс
«Шангри Ла» с казино, двумя ресторанами, ночным клубом или небольшим отелем для гостей казино.
Около 2200 кв. м займет развлекательный комплекс Game Zona (оператор — московское ЗАО «Плэжа Машин»). Он поделен на три сектора: взрослый экстрим, детский игровой центр и семейный — с автодромом, 4 D-кинотеатром и др.
Еще 2200 кв. м в «Варшавском экспрессе» отведено под боулинг (в нем будет установлено оборудование американской компании AMF класса Premium).
Сейчас идут активные переговоры с потенциальными арендаторами торговой галереи. Диапазон арендных ставок — $300–1300 кв. м/год.
Актуальная заполняемость комплекса — примерно 75 %.
Складской комплекс «Интертерминал — Предпортовый»
Группа компаний «Интертерминал» возводит с нуля на Кубинской ул. , 73 (в промзоне «Предпортовая-1») самый крупный в Петербурге транспортно-логистический комплекс класса А с внутренним контейнерным терминалом, не имеющим по своей вместимости аналогов в России. Пропускная способность будущего комплекса составит более 1 млн. тонн грузов в год.
Стройка идет в непосредственной близости от кольцевой автодороги и будущего Западного скоростного диаметра, Московского и Киевского шоссе, аэропорта Пулково и петербургского Морского порта (до него — 4, 2 км).
На территории 18, 4 га разместятся складские терминалы общей площадью 64 900 кв. м, высота потолков — до 13 м. Рефрижераторный склад для продуктов, в том числе требующих особого температурного режима хранения, займет 9200 кв. м и будет рассчитан на 18 тыс. грузов. Вместимость контейнерного терминала оценивается в 2500–4000 TEUs (его площадь — 28 600 кв. м). В состав комплекса также войдут офисные и бытовые помещения — всего 4220 кв. м. По его территории пройдет ж/д ветка.
Общая сумма инвестиций в проект оценивается в $63–65 млн. Расчетный срок окупаемости — 5 лет.
Строительство идет очередями. Первая должна финишировать в I квартале 2006 года. В ее состав войдут склад сухого хранения (для стройматериалов, бытовой химии, бакалеи, бытовой техники, одежды и т. п.) площадью 6840 кв. м на 7200 евро-паллет, контейнерный терминал и офисный центр.
Оставшиеся три очереди должны быть введены в течение 2006 года.
ГК «Интертерминал» принадлежит двум компаниям — ЗАО «Биг Сити» и ОАО «Грин Марк». В активе группы уже есть реализованный проект — действующий складской комплекс «Интертерминал-Парнас», расположенный на севере города на территории 11, 4 га.
Австрийский бизнес-центр
На Пироговской набережной, недалеко от крейсера «Аврора», строится бизнес-центр класса А. В роли инвестора выступает ЗАО «Австрийский бизнес-центр» («АБЦ»). Финансирование обеспечивает австрийская компания Tilman Kraus Property Group. Проект поддержан правительством Австрии.
История бизнес-центра началась в 1992 году. Компания «АБЦ», представлявшая тогда интересы австрийского производителя машиностроительного оборудования GAW Group, приобрела на инвестиционном конкурсе Фонда имущества здание бывшей больницы им. Карла Маркса на Оренбургской ул. , 4, а затем приватизировала и земельный участок площадью 8400 кв. м. Ветхое здание было разобрано, однако стройка по разным причинам откладывалась. В результате в конце 2003 года проект сменил одного австрийского собственника на другого. Tilman Kraus Property Group — профессиональная девелоперская компания, реализующая свои проекты в Австрии (в Вене), а также в Хорватии, Сербии, Венгрии, Словакии и России.
Строительство разбито на несколько очередей. В мае 2006 года будет сдано 4-этажное здание с мансардой, выходящее непосредственно на Неву.Его общая площадь — 7 тыс. кв. м, арендопригодная — около 4 тыс. кв. м. Затраты на эту часть проекта составляют 5, 5 млн. евро.
Сдача второй очереди — еще 3 тыс. кв. м — намечена на 2007 год. Проектом предусмотрена и третья очередь, однако ее параметры еще не утверждены.
Первые две очереди будет обслуживать подземный паркинг на 44 места, еще 184 машины можно разместить на прилегающей территории.
Офисные помещения имеют свободную планировку и сдаются блоками от 250 кв. м. Базовая арендная ставка — $450 кв. м/год (без НДС).
Эксклюзивный агент по сдаче площадей в аренду — компания Colliers International.
Анастасия Ясинская
Commercial Real Estate/Коммерческая недвижимость, 15.12.2005
